河内公寓市场

2023年第一季度，河内住宅公寓供应下降机型介绍

CBRE数据，2023年第一季度，河内公寓约有新供应2000套，环比下降43%，同比下降44%。这是自2020年第一季度以来，新供应最低的一个季度。由于市场继续受到高利率、信贷紧缩和春节假期季节性影响等宏观因素的影响，开发商和买家的谨慎情绪导致了这种下降。本季度所有新供应都是原有项目的加推，中端市场占新供应的55%，剩下的供应来自高端市场。2023年第一季度的销量与本季度的新供应量保持在相对相似的水平，同比下降58%，环比下降54%。外国买家的回归，特别是来自香港和新加坡的买家出现在河内市场，这给当前市场带来积极信号。


2023年第一季度河内住宅公寓价格持续上涨

2023年第一季度末，河内公寓的一级价格平均为1992美金/㎡(扣除增值税和维修基金，含税价约2200美金/㎡)，同比上涨20%，环比上涨3%，反映出高端中端公寓集中在新供应的组合中。

二手市场，截至2023年第一季度的平均售价达到1315美金/㎡，同比增长2.8%，低于前五个季度的同比增长(5-15%的同比增长)。这一价格与上一季度没有太大区别，当时二手市场售价开始趋于平稳。在一些分散地点的乡镇项目中，一些项目的销售价格同比下降了3-8%。这是因为一些买家在优惠利率计划期满后以折扣价转售。


预计新供应水平将与2022年持平

预计2023年的新供应水平将保持在14,000-15,000套，与2022年相对持平，比2021年低15%-20%。新供应预计主要来自乡镇发展项目的加推。预计高端和中端细分市场将主导新供应，一手价格保持在1900-2100美金/㎡之间。


北方工业市场

工业市场持续向好

在2023年第一季度，有3个新的工业园区在北方一级市场投入运营。项目位于北宁和海阳，为市场提供了528公顷的工业用地。

由于新项目，一级市场的平均入住率下降至80.6%，环比下降2.2个百分点。电子、可再生能源和包装是2023年第一季度在北方寻找工业用地的活跃行业。

租金方面，北方一级市场平均租金为122.9美元/㎡/剩余租期，环比上涨2%。北宁省和海阳省的季度增长率最高，达到3-5%。这是因为这些省份的新工业园区提供的价格高于市场平均水平。在未来三年内，一级市场的工业用地供应将增加3500公顷以上。由于基础设施系统的改善，北方工业市场有望扩展到二级市场，如太平省、广宁省等。

河内零售市场

本季度没有供应商

2023年第一季度，河内市场没有新的零售供应记录，河内零售市场累计净可租赁面积保持在1,070,239㎡。

 租金要价保持稳定 

2023年第一季度，河内市中心商业区一楼的平均租金(不包括服务费和增值税)维持在144美元/㎡/月。与去年同期相比，由于持续缺乏新的供应，租金上涨了近35%，使得CBD地区现有的零售空间更加受到零售品牌的追捧。该地区2023年第一季度的平均空置率为4.8%，与2022年第四季度持平。

非CBD区域的平均租金为27美元/㎡/月，与上季度持平，同比增长13.8%。非CBD的空置率环比小幅上升1.1百分点，至14.7%，但仍比去年同期下降2.2百分点。疫情的残留影响、该地区的激烈竞争以及缺乏专业管理，使得城市郊区的一些购物中心仍然空置。


未来供应 

到2023年底，预计将有超过11.6万㎡的零售空间投入运营。这些项目大多位于非CBD区域，其中包括北部的河内乐天购物中心和南部的Vinaconex Diamond，总共提供超过84,800㎡的零售空间。

未来，对持续通胀压力的担忧可能会给消费者支出和零售市场的租金需求带来压力。就选址而言，由于河内CBD地区的零售空间仍然稀缺，零售商将在非CBD区寻找开设快闪店的地点，同时继续寻找黄金地段。

另一方面，电子商务将在2023年继续稳步增长，最近几个社交媒体平台的增长凸显了“购物娱乐”趋势(购物和娱乐的结合)。尽管如此，预计零售实体店仍将是主要的销售渠道，尤其是奢侈品。

河内写字楼市场

2023年第一季度新供应

在2023年的第一季度。河内写字楼市场增加了一个新的A级项目，Lancaster Luminaire，面积超过21,000㎡，位于市中心地区。截至2023年第一季度，河内写字楼总供应量已超过160万㎡，其中A级开发项目占总库存的38%。本季度A级和B级写字楼的净吸收率略高于6000㎡，环比下降36%，但同比增长3%。当现有项目和新项目的租金调整以吸引租户，从而导致更活跃的租赁活动时，预计这两个等级的吸收率都会提高。


经济挑战开始对空缺率产生影响

由于当前的经济挑战，在河内的办公室市场上，A级和B级办公室的空缺率都有所上升。A级写字楼的环比上升1个百分点，同比下降2.1个百分点，维持在28.6%，主要原因是新的A级项目入住率缓慢。B级写字楼的空置率达11.9%，环比上升0.3个百分点，同比上升1.3个百分点，主要原因是租户迁往总部。

尽管经济形势严峻，但A级写字楼租金仍有小幅上涨，租金平均为26.6美元/㎡/月，环比增长2.6%，同比增长6.6%。另一方面，B级写字楼租金保持不变，平均租金为14.6美元/㎡/月，环比增长0.5%，同比增长3.7%。

在租赁方面，写字楼扩张仍是主要的需求驱动因素，占CBRE 2023年第一季度在河内的重大交易的63%以上。就租户行业而言，联合办公空间贡献最大，占河内所有交易的58%。制造业、银行、金融和保险业紧随其后，分别占交易的19%和13%。


河内别墅&联排别墅市场

2023年第一季度，二手价格连续第二个季度下跌

在2023年第一季度，河内新推出约1250套，仅为2022年第四季度的五分之一，但仍然是自2020年以来第一季度新供应的最高记录。除了Vinhomes Ocean Park (VOCP)3 – The Crown的加推外，2023年第一季度推出的新项目还包括最近在VOCP2 – The Empire township推出的Mega Complex商铺。

由于本季度很少有项目出售库存，销售速度仍然缓慢。2023年第一季度，河内地产的总销量约为1130套，与上一季度几乎持平，也仅为2022年第二季度至第三季度每季度销量的五分之一，由于开发商自去年第二季度以来积极推出，大部分来自2个大型城镇项目VOCP2和VOCP3。在定价方面，本季度土地的平均一手要价环比微跌0.8%。这主要是由于本季度新推出的产品在地理位置和产品类型上的差异，导致要价低于上一季度。

同时，宏观不利因素(包括利率上升和信贷紧缩)的影响持续，2023年第一季度的二手房价格环比下跌3%，较2022年第三季度的峰值显著下跌11%，至6570美元/㎡(包括建筑成本，不包括增值税)。这是自2019年以来二手房价格连续第二次下跌。按区域划分，大部分地区的转售价格下降了2-3%。同时，由于金融市场波动导致流动性低，河内的龙边和嘉林以及兴安(与河内接壤的省份)，平均下降幅度更大，为6-7%。

市场前景

未来，河内土地价格的下降趋势可能会在下个季度保持，但速度会放缓。大多数开发商将继续“观望”，再推出剩余库存或实施新项目，这反过来将影响今年新推出的项目数量。在2023-2025年期间，几项新项目计划在河内市场正式启动，包括Vinhomes Co Loa, Mailand Hanoi City，Legacy Garden Nguyen Xien和Him Lam Vinh Tuy预计在2023-2025年期间供应总量将超过1.6万套。