一，住宅公寓市场：河内公寓价格继续保持上升趋势；
二，别墅&联排别墅：河内地产价格趋于稳定；
三，北方工业地产市场：工业用地，现成仓库，现成工厂均表现良好；
四，写字楼市场：随着A级市场的主导地位，新增供应激增；
五，零售市场：消费者信心下降，但市场表现仍然强劲；
六，酒店式公寓市场：要价有吸引力，空置率有所提高。
PART.01 / 公寓市场
01. 供应
2023年，河内的新供应量是近10年来最低的，新推出近10300套公寓，与2022年相比减少了32%。
然而，与上半年相比，2023年下半年新供应有所改善，尤其是河内公寓市场，涨幅超过60%。河内西部和东部的大型城市项目继续主导市场，占新供应总量的60%以上。
02. 销售量
在吸收率方面，2023年，河内共售出超过11280套公寓，比2022年下降了32%。
不过，由于开发商的积极努力，2023年下半年的吸收率有所改善。这些努力包括实施优惠销售政策，如延长付款时间表，为提前付款提供高达15%的折扣。此外，利率下降等积极的宏观因素也促进了购房者信心的改善。
因此，与上半年相比，2023年最后两个季度售出的公寓数量，帮助销售量增加了60%以上。
03. 价格
在定价方面，河内公寓市场的一手价格快速增长，主要是由于高端市场的大量新供应。河内公寓价格的走势似乎与三年前胡志明市的走势类似。
到2023年底，河内的一手房平均售价达到2200美金/㎡(不包括增值税和维修费)，环比上涨3.3%，同比上涨13.6%。这是胡志明市在2020-2021年期间的一手房价格。
在二手房市场，2023年第四季度河内公寓的售价比较上一季度继续上涨，达到近1375美金/㎡，同比上涨5.2%。有限的新供应，以及新推出的高价项目，推动了河内二手公寓市场的需求。
04. 市场展望
2024年，河内公寓新供应预计达到1.5万套，主要来自西部和东部的大型城市项目。短期内，新增供应仍然有限，而需求仍然很高，导致售价维持在高位。
PART.02 /别墅和联排别墅
01.供应
2023年，河内新增供应为2600套，与2022年市场新供应激增时相比下降了84%。东部的大型乡镇继续在新供应总量中占主导地位。
02. 销售量
2023年第四季度的销量近680套，使2023年的总销售量达到3490套，超过了河内今年推出的新供应量。与上半年相比，河内地产在下半年的吸收率也有所提高，2023年下半年的销售量较2023年上半年增长5.5%。
03. 二手均价
自2023年下半年以来，二手市场上的折价出售数量在第四季度逐渐减少，导致年底价格跌幅放缓。2023年第四季度，河内有二手房均价接近6480美金/㎡，环比仅下降1%，同比仅下降6.4%。
04. 市场展望
预计新供应将会增加，特别是在河内东部和北部的大型城镇。预计到2024年，将有6000多套土地房地产投入市场。
政策利率正在趋于稳定，政策和法律框架获得批准和修订，将有助于提高房地产环境的同步性和一致性。这些因素将增加买家情绪，促进2024年市场复苏。
PART.03 / 北方工业地产市场
01.随着租户不断扩大在越南的业务，工业用地行业蓬勃发展
工业用地方面，北方一线市场的平均入驻率为81%。工业用地净吸收量达到近5年来的最高水平，超过800公顷，同比增长37%。北方一线市场的平均租金达到132美金/㎡/剩余期限。
除了电子、汽车和零部件制造商外，电动汽车、半导体、绿色材料等高科技领域的新兴产业也表现出对越南的兴趣。
02. 现场工厂（RBF）和现成仓库（RBW）呈正净吸收
2023年，北方工业市场见证了自成立以来的最高完工水平，全年共完成了77万㎡的仓库和工厂空间。
北方一级市场，RBW租金与2022年相比，保持稳定在4.6美金/㎡/月。RBF租金平均为4.8美金/㎡/月，同比增长3.9%。RBF租金的增长可归因于强劲的需求和地理位置优越的项目的开业。
尽管供应增加，但市场净吸收为正。RBF的入驻率保持在86%，而RBW的入驻率为76%，同比下降6%。
03. 市场展望
未来三年，北方工业用地租金预计将以每年5-9%的速度递增。来自不同行业群体和国家的积极需求有助于推动许多地区的租金增长。
预计未来三年RBW/RBF租金将以每年1%-4%的速度增长。随着对高技术产业和可持续发展产业的重视，半导体和电动汽车领域有望进一步扩大。
注：一级市场包括河内、海防、海阳、兴安和北宁。
PART.04 / 写字楼市场
01. 供应
2023年第四季度，河内写字楼市场新增两个A级写字楼项目，分别是西部的西湖乐天购物中心和中部城区Diamond Park Plaza，租赁面积超过5万㎡。
截至2023年第四季度末，河内的写字楼总供应量达到近174万㎡，其中A级项目占总供应量的36%。
2023年第四季度，河内的总净吸纳量为1.6万㎡，其中大部分来自A级建筑，如Capital Place, Lancaster Luminaire, 和河内西湖乐天购物中心。
02. 租金
租金方面，由于两个新项目的推出，A级写字楼的平均租金较上一季度略有增长，达到约26.4美金/㎡/月，环比增长0.4%，同比增长2%。
B级写字楼租金略有下降，平均租金为14.5美金/㎡/月，环比下降0.6%，同比下降1.4%。
03. 空置率
在空置率方面，A级和B级项目的空置率分别为31.1%和17.5%，较上一季度分别上升2.9个百分点和0.1百分点。
04. 写字楼租赁趋势
2023年，写字楼租户，尤其是跨国公司，更青睐高质量的办公空间。尽管面临经济挑战，但充足的供应使租户能够通过谈判获得优惠的租金，获得更高质量的办公空间。
2023年，搬迁交易仍占很大比例，在河内约占31%。其中大多数交易的目的是搬到更新、质量更高、租金更具竞争力的办公场所。
据CBRE显示，到2023年，灵活办公领域和金融/银行/保险行业分别占主要交易的24%和16%。这些行业受经济危机的影响较小，财力雄厚。他们通常代表在越南有长期扩张计划的大公司。
05. 市场展望
2024年，河内的写字楼市场将迎来五个新的A级写字楼项目，在现有写字楼供应的基础上增加12.75万㎡。新项目包括：36 CatLinh Tower、Heritage Westlake、Taisei Square Hanoi等。
PART.05 / 零售市场
01. 供应
2023年，河内零售市场迎有一些新项目开业，增加了近9万㎡的零售空间。
下半年开业的河内西湖乐天购物中心是2023年的亮点。河内乐天西湖购物中心的净可出租面积高达7.2万㎡(不包括地下室和水族馆)，是近4年来最大的购物中心。
Diamond Park Plaza Tower内的零售裙楼已于2023年第四季度开放出租，提供约2300㎡的零售空间。预计2024年零售市场依然活跃，净可租赁面积将增加近5万㎡。
02. 租金
面对严峻的经济形势，河内的零售市场表现出韧性。CBD和非CBD区域的租金都出现了稳健的增长。
在CBD黄金地段，由于豪华品牌的积极进入和扩张，租金要价持续上涨，达到162美金/㎡/月，同比增长13%。
在非CBD区域，新开业的项目为租金激增提供了支持。非CBD区域平均租金要价达到30美金/㎡/月，环比上涨7%，同比上涨13%。
03. 空置率/入驻率
2023年，虽然店屋面对挑战，但购物商场的表现仍然相对良好，并保持较高的入驻率。在CBD，几乎没有空置的零售空间；在非CBD区域，入驻率接近88%。
04. 零售市场表现
2023年，越南零售额增长9.6%，低于2022年的19.8%。然而，越南的零售业表现出比其他地区市场更为积极的发展轨迹。
餐饮娱乐和时尚等领域出现了新的市场进入者和扩张。大多数国际品牌，尤其是高端品牌，在亚太地区的销售活动比在其他地区更为积极，推动了他们积极寻求开设新店和扩张。
然而，在越南，优质的零售空间仍然有限，即使在河内和胡志明市这两个最大的城市也是如此。
PART.06 / 酒店式公寓市场
01. 供应
2023年第四季度，酒店式公寓市场经历了B级项目Dolphin Plaza的服务终止，导致总供应量平均为5072套。A级酒店式公寓继续占据市场主导地位，占总供应量的79%。
02. 租金
2023年第四季度，河内写字楼市场的租金与上一季度相比略有下降。这主要是由于A级和B级项目增加了旨在改善空置率的宣传活动。
A级项目的平均要价为28美金/㎡/月，环比下降0.2%，同比下降2.9%。
考虑到停止开发项目的影响，B级项目平均租金为17.6美金/㎡/月，然而，如果排除这个因素，B级项目的平均租金比上一季度下降了0.2%。
总体而言，市场租金平均为25.7美金/㎡/月。
03. 空置率
此外，由于促销活动，A级项目空置率环比下降0.3个百分点，同比下降1.9个百分点，达到24.5%。
B级项目空置率达到25.2%；但是，如果不包括停止运营的项目的话，B级项目的空置率环比下降0.9个百分点，同比下降13个百分点。
总体而言，两个等级项目的平均空置率合计为24.7%。
04. 市场展望
河内的酒店式公寓市场预计将迎来大量新供应，预计未来几年将推出超过3051套。新供应中的大多数将是国际知名品牌经营的A级公寓，表明对高档和高品质酒店式公寓的需求不断上升，以及国际参与者对市场的兴趣不断增加。
在即将推出的七个项目中，有两个项目计划于2024年开业，共提供2031套住房。
2023年稳定的运营环境，以及大型项目和基础设施改善带来的FDI流入，将对未来需求产生积极影响。这为前景的乐观奠定了基础，并支持了市场上更多优质供应的预期。
