一，住宅公寓市场：2023年下半年吸收率有所提高，一手、二手房市场的售价趋于稳定；
二，南方工业地产市场：2023年下半年，吸收率反弹；
三，写字楼市场：由于大量新的优质供应，下半年的吸收率有所提高；
四，零售市场：尽管消费者信心下降，但市场表现仍有弹性。
胡志明市地图
Part 1，公寓市场
01. 供应
2023年第四季度，胡志明市公寓新供应环比大幅下降74%，约960套。西部的一个新项目占该季度新增供应量的94%。
2023年整体新增供应量达到十年来的最低水平，其中近74%的新增供应量来自现有项目，80%来自胡志明市东部。
02.价格
2023年，胡志明市公寓的一手价格稳定在2485美金/㎡左右，同比下降1.7%。2023年，远离市中心的高端供应和中端供应的数量都高于2022年。
二手房市场，胡志明市公寓的售价为1834美金/㎡，同比下降5%。2023年，胡志明市的二手房市场经历了几次价格调整，但在第四季度，价格下跌逐渐放缓。
03. 销售量
2023年第四季度，胡志明市售出了2200多套公寓，其中大部分来自城市郊区的高端项目。
2023年，售出了7300多套公寓，仅相当于2022年的一半，但2023年下半年出现了积极的信号。
大多数销量较高的项目都有便利的交通和优惠的销售政策，例如：延长付款时间表，以及95%的预付款可享受高达40%的折扣。
随着利率的下降，购房者的情绪逐渐好转，使得2023年最后两个季度的房屋销售量比上半年翻了一番。
04. 政策法律
2023年11月末，越南国会通过住房法》(修正案)、《房地产经营法》(修正案)，将于2025年1月1日起生效。
这两项新法律的主要变化包括但不限于：最高存款金额的调整、迷你公寓的粉红书发行、社会住房领域更具体的政策等。
届时法律生效，将有助于市场更完善，但对项目开发商和购房者都更透明。
05. 市场展望
2024年，预计胡志明市的新供应量将新增9000套公寓。土地房产将超过1000套。短期来看，新供应仍然有限，而需求仍然很高，导致销售价格维持在高位。
Part 2，越南工业地产市场
01. 工业用地行业蓬勃发展，租户继续扩大在越南的业务
尽管2023年越南经济面临挑战和障碍，但工业领域取得了强劲的成果。工业用地方面，南方地区一级市场的入驻率达到了92%。
南方市场的工业用地净吸纳量有所下降，仅略高于500公顷，与2022年相比下降了32%。这种下降可归因于南方市场的工业用地储备有限。
除了电子、汽车配套产业和零部件制造等传统产业外，电动汽车、半导体、绿色材料等高科技领域的新兴产业，对在越南开展业务表现出了浓厚的兴趣。
02. RBF/RBW：得益于灵活的租赁政策，2023年下半年吸收率反弹
南方地区全年完成了超过77万㎡的仓库和工厂空间。南方市场的新供应量开始放缓。
RBW的租金目前为4.6美金/㎡/月，同比增长4.7%。RBF租金为4.9美金/㎡/月，同比上涨2.3%。租金上涨的原因是胡志明市和隆安推出了高标准的项目。
尽管供应增加，但市场净吸收积极。南方地区的RBF入驻率小幅上升至85%；RBW入驻率保持稳定。由于开发商的政策调整，2023年下半年的净吸收量是上半年的3.8倍。
注：越南南方地区分为一级市场和二级市场，一级市场包括胡志明市，同奈，平阳和隆安。
Part 3. 写字楼市场
01. 供应
2023年是自2019年以来越南写字楼市场供应最显著增长的一年。
胡志明市完成了近17万㎡的净可租赁面积。这些新落成的项目大部分是位于黄金地段的A级写字楼发展项目。
在胡志明市，值得一提的开业项目包括：1郡的The Nexus VPbank Saigon Tower和Thu Thiem新城区的The met，The Hallmark。
02. 租金
尽管在市场上推出了几个新项目，但与2022年相比，胡志明市A级和B级写字楼的租金要价几乎没有变化。
2023年，胡志明市新落成的项目入驻率良好。2023年下半年吸收了近8万㎡的办公空间，其中超过90%的吸收量来自四栋新建成的A级建筑。
A级写字楼的租金维持在46美金/㎡/月，B级写字楼的租金维持在25.8美金/㎡/月。
03. 空置率
由于新增写字楼供应充足，A级写字楼的空置率为18.6%，较2022年上升12.5个百分点；B级写字楼的空置率为10.1%，较2022年上升1.4个百分点。
04. 写字楼租赁趋势
2023年，写字楼租户，尤其是跨国公司，对高质量的办公空间有偏好。尽管面临经济挑战，但充足的供应使租户能够通过谈判获得优惠的租金，获得更高质量的办公空间。
搬迁交易仍然占很大比例，胡志明市近48%。这些交易大多是为了搬到更新、质量更高、租金有竞争力的办公场所。
金融/银行/保险行业占37%，其次是制造业和生命科学/医疗保健/制药行业，分别占主要交易总额的15%和13%。这些行业受经济危机的影响较小，或者有强大的财务基础，通常代表在越南有长期扩张计划的大公司。
05. 市场展望
预计到2024年，胡志明市写字楼市场的新供应量约为53,000㎡，主要位于非CBD区域。
Part 04. 零售市场
01. 供应
在胡志明市，Hung Vuong Plaza在经过翻新和所有权变更后回归，是2023年唯一的新供应。
02. 租金
面对充满挑战的经济环境，胡志明市的零售市场表现出强劲的租金增长。由于奢侈品牌的积极进入和扩张，黄金地段的租金继续上涨。
胡志明市CBD区域的平均租金同比上涨6%，达到近240美金/㎡/月。
有限的供应支撑了非CBD的租金，大幅上涨至51美金/㎡/月，同比上涨28%。平均入驻率约为91%(同比上升2个百分点)。
03. 零售市场表现
购物中心表现相对较好，保持较高的入驻率。大多数国际品牌，尤其是高端品牌，在亚太地区的销售活动比在其他地区更为积极，推动了他们积极寻求新店的开设和扩张。在越南，即使在两个最大的城市，优质的零售空间仍然有限。
2024年，胡志明市的餐饮、娱乐和时尚等行业的新进入者和扩张，都出现了激增。
04. 市场展望
预计2024年零售市场活跃。在胡志明市，将有两个大型项目投入运营，即位于9郡Vinhomes Grand park的Vincom购物中心，和在8郡的Parc Mall，总共提供近7万㎡的净可出租面积。
