2022年11月越南房产咨询
2022年10月26日胡志明市房地产市场报告关于住宅；别墅；联排别墅；写字楼。
2022年越南第三季度，胡志明市住宅市场快照
新房产供应减少，一手房价格继续上涨，高端细分市场将不断引领新供应。
高端供应占比76%，豪华供应站13%，中端供应约占3%，从2019年以来，经济适用房不断缺席市场。
新供应集中在胡志明市的东部和南部
胡志明市下属守德市占新供应为53%，第六郡和平新郡占为13%，第七郡和芽皮县占为29%，其余5%来自第一郡。
住宅与上一季度相比,新供应量大幅下降
在第二季度供应“激增”之后,胡志明住宅市场的新供应大幅下降，只有2851套住宅待售, 环比下降80%, 但同比上涨49%;
大多数新楼盘的供应量有限, 每个项目住宅数量为200套左右。
其中大部分都属于Vingroup集团的项目，第三季度售出的新住宅数量大幅下降。
大部分供应来自于现有项目的加推。
2022年第三季度：奢侈为13%，高端为76%，中端为11%（第三季度：2851套）
“尽管胡志明市第三季度的新供应有所下降,但在2022年前9个月,新推出的数量同比增长了142%, 比2020年同期高达59%。
该数据相当于2019年9月新增供应量的83%。上述表明是疫情过后市场出现了积极的复苏信号。
虽然一级价格不断创出新高, 但由于新供应有限, 本季度的吸收量有所增加。”
住宅一级价有所上涨
新项目价格更改, 以及一级市场中端和经济适用项目的供应减少, 推动了住宅的销售价在近几个季度不断 上涨。
整个市场的一级均价为2545USD/㎡, 环比上涨3.4%, 同比上涨12%。
每个细分市场新开盘项目的一级价格大部分都上涨, 尤其是在豪华市场和经济适用市场的一级价格轻微调整, 主要是低质量的库存。
住宅数量仍超过新供应
于该年第三季度由于新供应量低，所以卖出住宅数量为6726套，同比下降36%。
新楼盘的销售数量为2.4倍，可见市场需求旺盛。
住宅二手房价格“飙升”
一手房价格上涨的压力，以及中端和经济适用房供应稀缺，导致客户将目光转向二手房。而高需求对胡志明市中许多项目二手房价格的飙升反应强烈的影响。
新供应增加，但是新项目数量仍有限
于第三季度胡志明市的联排别墅/别墅市场的数量为891套，比第二季度高出2.7倍，比去年同期高出8倍。
联排别墅最受欢迎， 占新供应总数量为97%，别墅占为1%，商铺占为2%。
本季度新开盘的项目主要是现有项目，如下 The Global City项目（第二郡），The Classia 项目 （第九郡）， Celesta Avenue项目（Nha Be县）和 Senturia 安富（第二郡）
土地房产细分市场仍严重依赖于守添（Thu Thiem）城市的供应，其中联排别墅占诸多。
联排别墅一级价格不断上涨
在库存有限的情况下，一手房价特续上涨；
截至第三季度未，累计销售率为96.5%， 与第二季度（97.2%）和去年同期（97.1%）相比，保持稳定。
整个市场的一级均价为10692美元/㎡，环比飙升超过54.7%，同比上涨128.9%。
联排别墅的一级均价为10692美元/㎡左右（环比增长72.7%，同比增长197.9%），商铺均价为6909美元/㎡（环比增长79%，同比增长13.2%），别墅均价为14341美元/㎡（环比增长77.8%，同比增长235.4%）。
东部和南部的新项目推动了这一显著增长。
土地房产二手房价格快速增长
在3年过程中胡志明市的诸多土地地产项目开始卖出，价格上涨明显，尽管其中一些项目开盘价格已非常高，但在推出2-3年后，价格仍可能上涨达到15-40%。
写字楼
A和B级的租金和入住率均有所上涨，CBD的A级写字楼创出新高。
第七郡Cobi Group (韩国）的 Cobi Tower项目第一期和第二期于第三季度开业，总面积为26932㎡
第三季度A级写字的平均空置率下降6%，环比下降4.1个百分点， 同比下降4.6个百分点。
CBDA级写字楼面积非常有限，如下 Saigon Center和Detsches Haus等一流建筑的空置面积不足500平方米。
写字楼A级写字楼租金恢复疫前水平
A级写字楼租金均价为45.9美元/㎡/月，环比上涨2.2%，同比上涨8.7%，这个均价已回复2019年疫前水平。
尽管有新供应，但B级的平均空置仍稳定9.5%左右，环比仅下降0.2个百分点，同比仅下降0.3个百分点。
B级租金均价与上季度相比基本持平为25.9美元/㎡/月，同比上涨3.1%。
净吸收率几乎恢复疫前水平
2022年前9个月的净吸收数量达到60406平方米；平均A级写字楼空置率只有6%。
随着经济增长，整个市场的净吸收率也显出积极信号;其中A级和B级的新增租赁面积分别为1.9万平方米和1.8万平方米。
2022年第三季度新租赁面积达到6万平方米，几乎回到2019年疫前的净吸收率6.1万平方米左右。
本地银行的大规模扩张交易
金融领域的租户–银行占第三季度新交易为50%以上，其次是服务，制造和信息技术。
对租赁方面，搬迁仍然发挥着重要作用，占总交易量为41%，其份额提高了达到39%。
预测2022年第四季度供应仍然有限
住宅市场展望
预计2022年第四季度胡志明市将迎来11个项目，新住宅为1822套左右（主要位于胡志明市东部为65%），预计2022年新供应总量将达到20054套左右。
今年最后三个月，高端和豪华细分市场将继续引领新供应，高端供应为66%，豪华供应为31%，中端供应只有3%。
未来，胡志明市住宅均价预计将已更缓和的速度上涨，在2022年-2023年阶段中大约上涨3-4%。
2022年-2023年住宅和土地房产新供应
写字楼市场展望
随着写字楼细分市场的积极信号，不少写字楼项目积极回归改造，为了城市带来新的现代面貌。预计至2023年大多数供应量都是A级建筑为183000平方米。
A级和B级CBD租金均价不断上升趋势，主要是新供应增加，特别是在CBD地区。
同时，由于B级的新产品供应有限，B级空置率将有所提高。
